Cession de droit au bail commercial et fonds de commerce, comment ça marche ?

cession bail commercial

Roland, agent d’affaires en immobilier d’entreprise et du commerce vous donne des conseils !

La recherche d’un local est souvent une étape longue et difficile ! Le bail commercial est ce qui vous lie juridiquement au propriétaire bailleur et pour éviter les mauvaises surprises, il doit être bien établi. Pour Emploi et Nous, Roland, agent immobilier spécialisé, nous explique et vous donne des conseils :

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Je suis dans l’immobilier (transaction et gestion) depuis plus de 20 ans. Je suis directeur d’une agence qui s’occupe de la transaction d’immobilier du particulier mais surtout de l’immobilier commercial, c’est-à-dire, la vente de fonds de commerce, la cession de baux commerciaux, la location de bureau, la vente de murs commerciaux…

J’accompagne les entrepreneurs et les chefs d’entreprises dans leurs recherches de locaux, de bureaux ou d’investissements immobilier. Avec mon équipe, nous sommes de vrais conseillers car la recherche d’un local est souvent très difficile et il y a plein de pièges à éviter. Nous travaillons avec tous les clients, du petit commerçant aux grandes enseignes nationales voir internationales. Nous pouvons vous accompagner dans votre recherche et ceci, dans plusieurs régions de France.

Pouvez-vous nous expliquer le bail commercial et les différents pièges à éviter ?

Premièrement, le bail commercial est un contrat qui unit le propriétaire d’un local et un locataire qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale (mais aussi artisanale ou industrielle). Les baux commerciaux sont soumis au décret de 1953, dont celui-ci stipule de nombreuses règles.

Voici les points importants à vérifier dans sur un bail commercial :

  • La durée : en règle générale, le bail commercial est souscrit pour une durée de 9 années et si le locataire le souhaite, il peut partir tous les 3 ans (si le bail le mentionne sauf si c’est un bail ferme). Pour cela, il doit faire part de sa décision au propriétaire/bailleur au moins 6 mois avant la date prévue et cela via un huissier de justice. Au bout des 9 ans le propriétaire peut ne pas renouveler le bail mais contre une indemnité d’éviction. Pendant la durée du bail, le propriétaire, sauf cas exceptionnels, ne peut mettre fin au bail. Mais d’autres baux commerciaux existes : il y a des baux supérieurs à 9 ans, les baux dit « précaire », c’est-à-dire sans durée, et les baux dit « dérogatoire » pour une durée inférieure à 2 ans (23 mois).
  • L’objet du bail : il est important de regarder le ou les champ(s) d’action du bail, c’est-à-dire, les activités que le locataire peut exercer dans le local et si cela stipule bien si l’activité possible est commerciale, de bureau, d’usine, d’entrepôt… (Exemple : vente de vêtements d’homme et de femme, restauration rapide sans extraction, vente de fleurs…). Un bail dit « tous commerces » précise que le locataire peut exercer l’activité qu’il souhaite et il pourra revendre son bail plus facilement. Mais attention, car les activités doivent être conforme au règlement de copropriété et souvent, dans d’autres paragraphes dans le bail, le propriétaire peut exiger son accord en cas de cession du bail. Par conséquent, il devra être d’accord sur la nouvelle activité de l’acheteur ou non… en cas de vente de fonds de commerce, en règle général, il n’a pas à donner son avis.
  • Le loyer et les charges : le loyer est fixé librement par les parties à la signature du bail commercial. Celui-ci peut être révisé tous les ans ou tous les trois ans (stipulé dans le bail) et il est soumis soit à l’indice des loyers commerciaux (ICL) ou soit à l’indice de coût de construction (ICC) établit selon l’INSEE. Le montant du loyer tient compte de l’emplacement, l’état du local, la destination des lieux, le prix pratiqué dans le voisinage…faites attention aux charges afin qu’elles ne soient pas injustifiées et trop élevées. Souvent la taxe foncière peut être à la charge du locataire mais faites la liste avec le bailleur et stipulez le tout dans le bail commercial afin de ne pas avoir de mauvaises surprises !
  • Le dépôt de garantie : un dépôt de garantie ou des loyers d’avance peuvent être demandés par le propriétaire (comme pour la location d’un appartement); ils seront remboursés à la fin et, comme pour le loyer, ils pourront faire l’objet de révisions annuelles ou triennales. Il est souvent librement fixé par les parties. Une caution bancaire peut être également exigée et la durée est librement fixée par les parties.
  • Les obligations des parties : regardez bien s’il les grosses réparations (par exemple la toiture, les canalisations…) soient bien à la charge du propriétaire et non à la votre! (Souvent cité comme l’article 606, et il est à négocier). Attention aux vices cachés quand le bailleur vous louera le local, prévoyez le dans le bail commercial.

Le bail est ce qui vous lie juridiquement à votre propriétaire, il est donc très important de bien le rédiger et de se faire conseiller. Votre agent immobilier est là pour vous épauler afin de bien le négocier et défendre vos intérêts.

Pourriez-vous nous expliquer la différence entre fonds de commerce et cession de droit au bail ?

Un commerçant ou un chef d’entreprise souhaitant s’installer peut être face à plusieurs possibilités et il doit connaître la différence entre le fonds de commerce, la cession de droit au bail, la location avec ou sans droit d’entrée et la vente de murs commerciaux.

Le fonds de commerce est le fait de reprendre l’entreprise (ou le commerce) dans sa totalité (avec les éléments corporels et incorporels). C’est-à-dire, le bail commercial qui lie le commerçant au propriétaire des murs, l’ensemble du matériel, la clientèle, le stock… Le fonds de commerce est idéal pour reprendre une activité qui fonctionne et où il est difficile de transformer le lieu pour une autre activité (par exemple : une boulangerie, un restaurant…).

La cession de droit au bail : dans ce cas, le locataire cède le droit d’exploiter son bail commercial. Il a le droit de vendre son bail à un acheteur moyennant une contre partie financière. Celle-ci dépend de l’emplacement, de la qualité du local, de la valeur du bail (loyer, charges, clauses…) et elle dépend de l’offre et la demande du marché. La cession de droit au bail intervient dans le cadre où l’acheteur ne veut pas racheter la totalité de l’entreprise ou il souhaite changer d’activité (par exemple : créer un magasin de chaussures à la place d’un magasin de fleurs). Dans ce cadre, le propriétaire doit donner son accord à l’activité de l’acheteur (en fonction du règlement de copropriété) et il établira un nouveau bail commercial avec l’acheteur (attention à bien négocier les conditions, surtout le loyer!).

La location avec droit d’entrée est le fait d’entrer dans un local, à l’origine vide, et de verser une contre partie financière au propriétaire des murs puis établir avec lui un bail commercial. Vous devenez alors locataire et vous pouvez exercer son activité. Cette contre partie financière peut être demandée quand le local à un fort potentiel (l’emplacement par exemple).

La location sans droit d’entrée est le fait d’entrer dans un local et d’établir directement un bail commercial avec le propriétaire des murs. Un dépôt de garantie ou des loyers d’avance (et/ou une caution bancaire) pourront être exigés.

Sinon, si vous pouvez et vous trouvez l’opportunité, le plus simple est d’acheter directement les murs vides et en fonction du règlement de copropriété, vous pourrez y exercer l’activité que vous souhaitez.

Plus le local à un fort potentiel plus il se vendra et se négociera cher…

En tant qu’expert et de manière générale, quels sont les principaux critères pour choisir un emplacement et son local ?

Tout dépend de votre activité ! Si vous cherchez un flux de passants très important, il vous faut un local avec un emplacement dans une rue très commerçante, mais aussi bien placé dans la rue. Mais attention, le local peut être cher en terme de cession de droit au bail ou de fonds de commerce et de loyer. Mais l’investissement est réel car il vous permettra d’assurer un très bon chiffre d’affaires et donc assurer une belle réussite dans votre projet !

Si vous n’avez pas besoin d’un flux important, privilégiez la bonne affaire en adéquation avec votre projet (petit loyer par exemple, Vous y gagnerez dans vos charges…)

Pour certaines activités et dans certaines villes, regroupez-vous là il y a vos concurrents car la clientèle sera là ! Par exemple : la restauration rapide, il vaut mieux se retrouver parmi d’autres concurrents, que tout seul parmi d’activités non semblables. Les personnes, surtout le midi et à la sortie des bureaux se dirigeront là où il y a plusieurs choix…

Enfin, pour d’autres activités, regardez bien l’entourage c’est-à-dire la zone de chalandise, l’accessibilité en transport public, s’il y a des places de parking, le voisinage…

La recherche du local est une des étapes les plus longue car il faut trouver l’emplacement adapté, la surface qui correspond à vos critères… et ceci par rapport à votre budget ! De plus, entre le jour où vous visitez et le jour où vous avez les clés (surtout en cession de droit au bail et vente de fonds de commerce), il peut s’écouler plusieurs mois. L’agent immobilier sera là pour négocier et défendre vos intérêts auprès du vendeur et du propriétaire / bailleur.

Quels conseils pourriez vous donner afin de partir à la recherche de financement auprès d’organismes bancaires ?

C’est avant tout une création ou une reprise d’entreprise ! Votre dossier comporte donc un business plan, une étude de marché, un plan de financement, des comptes prévisionnels… mais par rapport au local :

  • Présentez le local aux banquiers afin qu’ils puissent le visualiser et l’imaginer (photographies, conception avec ordinateur pour l’adapter à votre concept…)
  • Faites une étude sur l’achalandage afin de montrer le potentiel et présenter le succès de votre activité avec ce local : la situation, les voisins, la population/clientèle possible (typologie, nombre…), l’accessibilité (transports publics, voiture…), l’emplacement dans la ville, dans le quartier et même dans la rue, comptez le nombre de passants sur les heures les plus intéressantes (par exemple entre 12h et 14h pour la restauration)
  • Préparez vos arguments en citant les caractéristiques, les avantages et montrez des preuves (par exemple pour la restauration : quartier de X bureaux, par conséquent, un fort potentiel de clients car il y a peu de cantines d’entreprises dans ce quartier et donc un CA potentiel de X).

Quels sont les avantages à passer par un agent immobilier / affaires pour la transaction ?

En immobilier d’entreprise et du commerce, le bail commercial est un contrat qui vous lie au propriétaire des murs pour une certaine durée et, bien établir un bail commercial vous permettra également le succès de votre projet car s’il y a un ou des éléments mal négociés, votre projet pourra devenir très vite difficile… C’est pour cela, qu’un agent immobilier spécialisé dans ce domaine est important pour vous conseiller, négocier et défendre vos intérêts.

L’agent immobilier est un professionnel et un allié car il met tout en œuvre pour comprendre votre recherche et il vous proposera, parmi ses biens à vendre, les meilleurs locaux possibles par rapport à vos critères et votre budget.

Pour vendre son activité ou son bail, il sera également un véritable partenaire car il vous aidera à établir le prix de vente, à trouver des acheteurs, à négocier auprès de votre propriétaire, à vous guider dans toutes les démarches et il répondra à vos questions pour mieux vous conseiller.

Interview bail commercial et fonds de commerce réalisée par Emploi et Nous www.emploietnous.fr

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